Tips básicos de compraventa de viviendas, Gaudium Asesores

 

 

Tal y como recoge el artículo 1445 del Código Civil, entendemos como contrato de compraventa  aquel en el cual uno de los contratantes hace entrega de un bien tangible a cambio de un cierto precio que asumirá la otra parte. Hablamos de un bien inmueble. Concretamente, de una vivienda.

Siempre es aconsejable realizar este tipo de procesos de compra/venta con un Asesor Legal de confianza, como Gaudium Asesores, donde te asesoraremos de la fiscalidad  que la operación que se quiere formalizar  conlleva. Tanto en DGA (ITP/AJD) para el comprador,  como en la Agencia Tributaria (IRPF) para el vendedor,   (notarias, registros, plusvalías IRPF y Ayuntamiento).

 

Contrato privado de compra-venta con “arras penitenciales”

Antes de formalizar definitivamente la compraventa ante notario, “escritura pública”, es aconsejable sentar las bases de la venta, en un contrato privado de compraventa con arras penitenciales, entre ambas partes.

Este documento obliga tanto a vendedor como al comprador, a cumplir una serie de obligaciones, es importante sopesar las cláusulas de dicho contrato ya que estas serán la base para la posterior formalización del documento notarial.

En cualquier modelo de compraventa nos encontraremos esta figura, que consiste en pactar una pequeña cantidad económica que el comprador entrega como “señal”, la cual perderá si finalmente no se cumple el contrato –las denominadas arras penitenciales- por su culpa. En el caso del vendedor, quedará obligado a devolverlas por duplicado si es por la suya, estas arras dan garantía a la venta pactada.

 

  • A tener en cuenta antes de firmar el contrato

Imprescindible y conveniente antes de formalizar el documento, es saber la correcta titularidad del inmueble y el estado de cargas del mismo, una nota simple del registro de la propiedad sería suficiente.

Una descripción correcta del inmueble, cotejando la descripción registral, con la constancia actual catastrada.

Valor de la transacción (precio pactado) y forma de pago.

Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago de recibos, sería el inmueble el que quedaría gravado con ellas en caso de estar pendientes.

Es importante remarcar que en el caso de que la vivienda estuviese grabada con una hipoteca está tendría que cancelarse en el mismo acto, del otorgamiento notarial, así igualmente sería si tuviese cargas en la S. Social, AEAT etc.
En el contrato de Arras se indica una cláusula con el compromiso del vendedor a transmitir el inmueble libre de cargas.

En caso que la titularidad no se correspondiera el vendedor tendría que regularizar la situación registral para poder trasmitir.

Este documento privado tiene una validez legal, para poder inscribir convenientemente la vivienda en el registro de la propiedad, el otorgamiento de la transacción ha de producirse ante Notario en escritura pública.

Escritura y Compraventa

Un documento privado tiene una validez legal, pero para poder inscribir convenientemente la vivienda en el registro de la propiedad tras una compraventa, el otorgamiento de la transacción ha de producirse ante Notario en escritura pública. Por eso desde Gaudium Asesores , aconsejamos siempre que todo el proceso esté supervisado por una asesoría y la notaria donde se vaya a formalizar la escritura.

En cuanto a los gastos de Notaria, la administración regula los honorarios que corresponden al notario por el establecimiento de una escritura de compraventa, de compraventa con subrogación, de constitución de una nueva hipoteca si no existe subrogación en la hipoteca inicial del promotor y otra de cancelación de la hipoteca inicial. La cantidad a pagar por los servicios jurídicos de este profesional van estrechamente ligados al precio del inmueble.

Otros gastos que no debemos olvidar. 

A la hora de comprar una casa hay unos gastos añadidos que te obligarán a contar con unos ahorros extra para hacerles frente. Los expertos recomiendan disponer de aproximadamente el 13% del valor de la vivienda para cubrir los gastos de :

  • Notaría
  • Registro de la Propiedad
  • Hipoteca
  • Impuestos derivados de la compraventa
  • Asesoría

En caso de que seas la persona que transmite el bien , deberás tener en cuenta el pago de la plusvalía municipal correspondiente.

Como ya sabéis  antes de tomar una decisión en relación con la compraventa de una vivienda , es importante valorar todos los gastos y la repercusión en los impuestos tales como el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas , así como los derivados del acto de transmisión de la vivienda. Es por esto que todo el equipo de Gaudium Asesores ,estará encantado de ayudarte con una simulación del gasto total aproximado para evitar sorpresas.